כל מה שצריך לדעת על מיסוי משקיעים בקפריסין

רפורמת המע״מ 2026: מתי משלמים 19% ומתי 5%?

נושא המע״מ (VAT) על רכישת נדל״ן חדש בקפריסין עבר טלטלה בשנים האחרונות. כמשקיעים, עליכם להכיר את הרגולציה המעודכנת שנאכפת כיום בקפדנות:

• מע״מ רגיל (19%)חל כברירת מחדל על כל רכישת נדל״ן חדש. דירות יד שנייה לרוב פטורות ממע״מ, אך כפופות למס העברת בעלות.
• מע״מ מופחת (5%)ניתן לקבל הטבת מס משמעותית זו אך ורק אם הנכס נרכש למטרת מגורים עיקריים בקפריסין (Primary Residence) ולא להשקעה מסחרית או שכירות.
• ההגבלות החדשות (עדכני ל־2026)ההטבה חלה אך ורק על 130 המ״ר הראשונים של הנכס, ובתנאי שהשטח הכולל אינו עולה על 190 מ״ר. בנוסף, קיימת כעת תקרת שווי: שווי הנכס הכולל לא יכול לעלות על €475,000. נכס שחורג ממגבלות אלו יחויב במע״מ מלא.

סטטוס Non-Dom: גן עדן ליזמים ובעלי הון

ממשלת קפריסין מעודדת הגירת איכות ומשקיעים באמצעות חוקי מס חסרי תקדים. אזרחים זרים המבצעים רילוקיישן לקפריסין יכולים להגיש בקשה לסטטוס Non-Domicile.

• פטור מוחלט מ־SDC על דיבידנדים וריביותתושבי נון־דום נהנים מפטור ממס ההגנה (Special Defence Contribution) על דיבידנדים וריביות למשך 17 שנים. עבור יזמים ישראלים וחברות הייטק, מדובר בחיסכון עצום.
• ביטול מס ה־SDC על הכנסות משכירות (2026)בשורה אדירה למשקיעי הנדל״ן — חובת ה־SDC על הכנסות משכירות, שהעיבה בעבר על כדאיות ההשקעה, בוטלה לאחרונה במלואה.
• ביטוח בריאות לאומי (GeSY)יש לקחת בחשבון שעל אף הפטורים, הכנסות משכירות, דיבידנד וריביות עדיין כפופות לתשלום למערכת הבריאות הלאומית בשיעור קבוע של 2.65%, מוגבל בתקרת הכנסה שנתית.

מס רווחי הון בקפריסין (Capital Gains Tax)

כאשר תמכרו את הנכס שלכם בעתיד ברווח, תידרשו לשלם מס רווחי הון בקפריסין. השיעור הקבוע עומד על 20% מהרווח הנטו.

חשוב לציין שהרווח מחושב רק לאחר ניכוי של אינפלציה מאז יום הרכישה, ולאחר קיזוז הוצאות מוכרות כגון שיפוצים שהשביחו את הנכס, עמלות תיווך והוצאות משפטיות. תכנון מוקדם יחד עם רואי החשבון שלנו מבטיח מקסום של הניכויים האפשריים.

אמנת המס ישראל־קפריסין וסעיף 14א׳

הדינמיקה בין רשות המיסים הישראלית לזו הקפריסאית היא קריטית לכל מי שמשאיר תושבות ישראלית או מתכנן לחזור. אומנם קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לקפריסין, אך יישומה דורש מומחיות.

עבור ישראלים העושים רילוקיישן, מומחי המס שלנו מסייעים בבניית אסטרטגיה המשלבת את הפטורים הקפריסאיים יחד עם הבנת חוקי ניתוק התושבות הישראלית. כמו כן, עבור ״תושבים חוזרים״ לישראל, קיימת היערכות מול סעיף 14א׳ לפקודת מס הכנסה בישראל, המעניק פטור ממס ומדיווח על הכנסות ונכסים בחו״ל למשך 10 שנים — מהלך שמצריך סנכרון מושלם עם הרשויות בקפריסין.

שאלות ותשובות בנושא מיסוי נדל״ן